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企鵝前線|增值型物業受捧 中國商業地產進入“綠色投資時代”

時間:2019/10/30 15:30:35 來源:騰訊房產·上海站 責編:采編 閱讀量:778

??騰訊房產上海站10月30日消息 仲量聯行在美國綠色建筑委員會USGBC的支持下,通過研究北、上、廣、深等一線城市市的LEED認證辦公樓與非LEED認證辦公樓的租金收益與資本價值表現,發現中國一線城市的綠色建筑在成交及租金表現上至少有10%的

騰訊房產上海站10月30日消息 仲量聯行在美國綠色建筑委員會USGBC的支持下,通過研究北、上、廣、深等一線城市市的LEED認證辦公樓與非LEED認證辦公樓的租金收益與資本價值表現,發現中國一線城市的綠色建筑在成交及租金表現上至少有10%的溢價,其中上海和深圳的綠色辦公樓的成交溢價甚至超過租金溢價。

“在政策與資本的雙重驅動下,中國綠色金融與綠色建筑的發展與投資潛力已經成為市場矚目的焦點。”仲量聯行中國區評估咨詢服務部高級董事甘啟善表示:“正如我們最新發布的《激發綠色潛力,發掘價值回報》白皮書所指出的那樣,無論是開發商、投資者,還是專業服務機構,都應當把握時代機遇,積極擁抱綠色、智能、創新的理念,才能在21世紀持續成為房地產行業的領跑者。”

綠色金融與綠色建筑正加速融合

隨著可持續發展日益成為共識,綠色金融也逐漸成為了全球金融機構和監管部門的發展關鍵詞。在全球范圍內,無論是政策指引還是投資規模,金融機構和監管部門都在向綠色金融傾斜。

隨著中國經濟進入平穩增長、注重質量和效率的新時代,金融與地產兩大支柱產業的發展模式也面臨轉變。近年來,源自西方的“綠色金融”和“ESG責任投資(即英文Environment(環境)、Society(社會)和Governance(治理)的縮寫,是一種關注企業環境、社會、治理績效而非財務績效的投資理念)”概念已經逐步被中國金融機構和房地產開發商接受并納入企業發展戰略之中。在國內,綠色金融亦被納入《“十三五”規劃綱要》并已取得飛躍式的發展。自2012年引入綠色信貸以來,中國已經建立了價值超過1萬億美元的世界第一大綠色信貸市場,綠色信貸規模已經占到貸款總額的近10%。2018年,符合國際綠色債券定義的中國綠債發行額達到2103億人民幣,占全球發行量的18%,中國由此成為僅次于美國的全球第二大綠債發行國。

量化綠色資產投資回報勢在必行

針對房地產投資者投資于綠色資產的決策要素、驅動因素和回報預期,仲量聯行聯合全球房地產ESG績效評估機構“全球房地產可持續性指標(GRESB)”向超過60家來自房地產開發商、地產投資基金、獨立資深投資者發起調查研究,并在白皮書中公布調研結果,旨在全面解析中國綠色地產的投資前景。

在調查中絕大部分的受訪者認為綠色建筑認證與評級為優質資產提供了投資“標簽”和保證,因此成為考慮投資的先決因素;與傳統資產相同的是,財務回報依然是綠色投資的主要驅動因素,綠色理念的執行亦須符合市場化的經濟效益;大約85%的受訪者認為綠色資產具備更大的升值潛力,平均持有期為9.7年,遠遠超過市場上大部分投資基金4至6年的持有期。同時相較非綠色資產,接近70%的受訪者認為綠色資產可達到更高的內部回報率(IRR),其中有接近一半的受訪者預期IRR的提升有望達到5%左右,也因此對綠色資產表現出更大的關注度和偏好。

然而,目前市場上還暫未出現大規模的改造浪潮,只有25%的受訪者曾在過去五年進行過有關綠色資產的升級。對此,仲量聯行華東區物業與資產管理部總監張啟威指出:“我們認為原因在于業主方和投資者在控制改造成本、優化運營方式、達到能效目標和獲取升值收益等方面并無把握,因此缺乏行動力。”因此,相關專業服務機構有必要嘗試量化實質性投資回報,以期更好地彰顯綠色資產的價值,增強投資者信心。

綠色認證帶來超額溢價與回報

上述調研結果顯示,綠色建筑認證作為一種投資“標簽”,是投資者在做出決策時最為看重的標準。在眾多國內外認證體系中, LEED認證體系具有較強的行業影響力。在美國綠色建筑委員會(USGBC)的支持下,仲量聯行對北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶和香港等中國主要城市中發展區位相對成熟的辦公物業進行深入的數據分析后得出結論:擁有LEED認證的辦公樓在租金與資產成交價方面確實存在不同租金水平和售價溢價。

如果將運營成本和改造成本納入考量,仲量聯行在經過測算評估發現:綠色建筑的內部收益率(IRR)比投資于非綠色建筑高出約2.5-2.8%,與大部分投資者預期相符,盡管對IRR預期更高的部分投資者而言,上述研究結果不一定具有絕對的吸引力,不過甘啟善認為:“正面的IRR對投資回報稍低的項目仍有其戰略意義,投資者可透過綠色改造填補原先IRR上的缺口,從而推進有關項目,并且可通過更高效的資產管理和執行能力進一步提升收益率。”

增值型物業認證關鍵在于運營執行

科技發展日新月異,房地產科技(PropTech)、未來辦公(Future of Work)等理念已經被越來越多的房地產從業者接受并付諸實踐,符合LEED認證的新建寫字樓也如雨后春筍遍地開花,那么仲量聯行為什么在看好綠色建筑、智能建筑將成為新的行業標準同時,還要強調圍繞綠色建筑構造可持續發展投資全周期管理體系呢?

甘啟善表示,綠色建筑更大的市場不在新建建筑,而在存量項目的節能減排,事實上,我們所熟知的LEED BD+C認證主要針對新建建筑或重大改造項目,而LEED O+M認證則針對既有建筑,后續需要評估寫字樓項目連續3年運行的綜合能耗表現,這就對商業地產項目的運營管理提出了更高的要求。例如聯合辦公的出現,對于物業管理的服務也會有不同需求;租戶的更替的新趨勢,也會讓項目的能耗面臨新的挑戰,例如這兩年商業地產項目中“茶飲店”租戶的數量驟升,這類商戶在用水方面的需求較大,就需要通過評估在合理范圍內降低能耗。

對于上述問題,仲量聯行支招,商業地產項目要取得正面的增值回報,必須通過融合智能物業管理優化運營系統,結合樓宇數據納入評估模型,以及鼓勵項目管理者在立項初期就以更高的綠色建筑認證級別為目標,利用這三大舉措助推中國商業地產的可持續發展,才能讓商業地產項目的運營階段繼續符合LEED認證標準,成為投資者眼中可持續發展的增值型物業。

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